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投资房产要瞄准特色户型

2010-07-05 11:09  来源:  点击:725

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购买品牌开发商的房子和名盘,最好是购买其前期物业。”“作为专业人士,对住宅物业过于挑剔,也因专业化的理性而失去了很多机会。”“将房子装修出租,还不如让其空置升值。”“优质物业就像蓝筹股,长线持有比频繁交易回报更高。”

忠实的房地产品牌消费者

我最早买房是2001年购买万科城市花园,当时完全是为了解决刚需,一套一楼带花园的房子,价值18万元。这套房一直用于自住,目前价值已达到60万元以上。

真正开始有目的性的投资,是从2002年购买中海名城开始。由于在房地产公司工作,对房地产品牌有比较深的认识,加上购买万科城市花园之后,确实能感受到其服务,也感觉到有较快的升值,所以就为自己投资房产设定了一些条件,比如只购买品牌开发商的房子或名盘。

很多人认为,买品牌开发商和名盘物业,开发商预留给投资者的空间不大,还不如购买一些新兴区域或者新兴开发商的低价项目。其实不然,购买名企和名盘,最好是购买其前期物业,因为这些项目大多都会成为区域的领涨者。比如2002年我购买中海名城时,3600元/平方米的价格,高出周边楼盘1000多元;但2006年卖出时单价已涨到7500元,高出周边楼盘2000元以上;现在中海名城二手房单价已超过11000元,高出周边楼盘3000元以上,领涨之势越来越明显,这足以说明名盘投资的空间。回想近10年的投资过程,我是一个忠实的房地产品牌消费者。

投资房产要瞄准特色户型

2004年我购买了二环路内的玉林都市金岸,买这个项目完全是因为其绝版口岸。我买的是一套80平方米,有80平方米赠送大露台的房源,当时价格32万元。2005年我以40万元卖出,一年溢价25%。当时在二手房市场销售的该项目房源中,我的房子最好卖,因为带80平方米露台的房源是同项目中的绝版。

这也是我的又一投资原则:一定选择同一项目中的特色房源,能够减少房源在二手市场上的对手,提高售价和销售速度。近20套住宅物业投资中,绝大部分我都选择了一楼带花园或者其他楼层有大露台的房源。

频繁交易错失最大溢价空间

为自己设定一个投资标准,有利也有弊。综合来看,过去几年的投资,都能跑赢市场,但身为一名专业人士,太过于用挑剔的眼光去选择投资物业,由此错过一些绝好的市场机会。

2004年,我曾陪朋友去看麓山国际,当时就以自己的标准衡量:这个项目不是品牌开发商;只有样板间,根本无法获知其产品品质;4000亩的土地指标会不会有问题……经过专业性的眼光衡量之后,最终放弃了这个项目,而朋友却买了套独栋别墅。事实证明,当时的决断是错误的。

类似案例发生在2008年年底,当时南三环有一个写字楼项目,单价不到4000元,从区位上看、从投资回报率看都可以投资,但专业的我纠缠于地震后写字楼租金迅速下降,以及写字楼的供应数据,最终放弃了这次投资。

2007年之前,我主要以短线炒房为主,房子平均持有周期不超过两年。当时的考虑是,房价长时间在2000~4000元之间徘徊,长期持有降低资金周转率,而且没有太大价值。事实证明这种判断是一个误区,优质的房产中长期持有的溢价空间更大,而且优质物业出售之后就再也买不回来。

比如,中海名城我在2006年以7500元的单价销售,现在单价已超过11000元;中海格林威治城2007年以单价8000元销售,现在单价也早已上万;魅力之城2006年以4000元出手,现在单价已经达到6000多元……现在我已调整了自己的投资策略,降低投资和交易频率,看重房产3~5年的增值预期。一是因为成都楼市进入2007年之后的发展速度更快,二是因为大多数优质物业都会在入住两三年之后才迎来增值高峰期。

精装房外,只求溢价不出租

大多数投资者会将住宅物业的出租回报作为投资收益的重要部分,但这是一种误区,除非是精装房,我绝对不会去装修之后追求出租回报。原因很简单,装修之后出租,得不偿失。以我2007年投资的金域蓝湾为例,我购买的是90平方米可变120平方米的户型,不少中介公司让我投入6万元装修,可以出租2500元。但我测算了一下,在东门上能承受2500元月租的客户,6万元的装修肯定无法满足其居住需求,至少需要10万~15万元,这就意味着,我必须出租6年才能收回装修成本,而且装修成本二手房买方根本不认账。所以,我宁愿以清水房空置,等待其增值。

我惟一的一次商铺投资经历,是2005年买万科城市花园带租约的底商,商铺销售时,建设银行已经签约。投资之前我做了调查,大多数口岸不错的商铺,其实租金并不高,反而是转让费特别高,而过高的转让费又会影响商铺租金上涨。事实上转让费是经营者的收入,与投资者无关。如果是带长租约的商铺,就能保证稳定的回报。

近期看准度假物业和行政公寓

近期我一直在关注城南的行政服务式公寓,这种物业租金非常高,在北京、上海等城市已发展很成熟,但成都市场还基本上是个空白。此外,我在花水湾度假小镇订了两套别墅。随着人们生活水平的提高和生活方式的改变,很多人将度假作为生活的重要部分,而花水湾作为成都四季度假胜地,其度假型物业肯定会迎来价值高峰。本报记者唐文超

本期主人公:吴女士

在成都万科等公司从事房地产行业达10年,对房地产高度熟悉,从2001年购买万科城市花园至今,投资房产近20套。2007年之前主要以短线投资为主,每套房产平均持有一年半左右,累积出手10套房产,平均回报20%~30%。2007年后转为以3~5年中线投资为主。信守投资一定要看品牌开发商和名盘,但投资过程中也曾因为过于相信专业性和理智,而错失了一些投资机会。

●●●她的投资兵法

-住宅原则上只投资品牌开发商和名盘。

-不单纯贪图房源的性价比,而选择同一项目中最具特色的房源。

-原则上投资住宅只看溢价增值,不追求租赁回报。

-经验证明,短线投资很难获得物业的最大增值空间。

●●●下期预告

一个外地人

成都成功投资多套房

面对写字楼供应量集中的成都市场,如何选择写字楼投资?一个外地人士如何尽快熟悉成都,并成功投资多套房产赚钱?敬请关注“投资故事”下期话题。

征集热线:每一次买房,都代表着一次投资,每一次买房都会有不同经历,每一个投资者的故事都不尽相同。如果你在投资房产方面,有自己独到的见解,有丰富的经历,遇到过成功或挫折,我们的投资客栏目将是你最好的讲述平台。让你的经验、成功或挫折,与投资者一同交流分享。

主持人:唐文超

栏目交流热线:13880019374

房地产投资沙龙群:27546285

●●●销控表(2009年11月9日-11月15日)

上周楼市:成交套数创年度新高

上周,成都市主城区供应量小幅上升,恢复到1000套以上水平,与此同时成交套数再创2009年新高,共成交3720套。中原地产认为,目前不少项目以明年银行贷款政策将收紧等作为促销手段,导致一些观望群体下单。预计本周成都楼市供应量和成交量等指数波动均不大,成交市场仍然旺盛。

3720套周成交,又一个年度新高

中原地产的数据显示,上周主城区商品住宅成交套数为3720套,环比增长1.56%;但是成交面积为34.73万平方米,环比下降1.05%,说明市场的大户型再次遇阻,依然是中小户型大行其道。当然,这与中小户型供应增加不无关系。

回顾这段时间的周成交数据,主城区商品住宅成交量不仅保持高位,成交套数更是创下年度新高,上周同比增加57套。自2009年10月底开始,全市商品住宅成交量保持在每周3600套高位之上,几乎与2007年7、8、9月持平。与此同时,市场供应持续低迷,全市商品住宅存量继续下跌。截至11月15日,主城区商品房存量为28752套,存量面积为406.26万平方米。各行政区成交量较为接近,成交套数均在500套以上。成华区、锦江区和高新区分别成交711套、697套和618套,居各行政区成交量前三位。

中原地产认为,支撑目前市场的除了刚性需求外,成都作为西南中心城市,其经济地位和国际地位都越来越高,也吸引着全国的投资者入市。

世家机构则认为,高房价等预期,让市场再创周成交的新高,但是也出现了另一种迹象。本周城东南某项目高价开盘,大多数客户认为价格太高,且容积率大,整个销售结果不理想。因此,高房价在一定程度上将对后续楼市成交量造成影响。世家机构的数据显示,上周主城区两个新开楼盘的整体均价为7315元/平方米。

二手房也出现成交峰值

上周二手住宅成交套数为1554套,环比增长9.44%。二手房周成交量亦超过今年高点(7月20日~7月25日,周成交1518套),创下本年度新高;成交面积13.15万平方米。各行政区二手房成交量均有不同程度增长,成交量排名不变,高新区、锦江区、金牛区以367套、339套和290套的成交量排名前三;成交量涨幅最大的是金牛区,增长率达18.37%。本报记者刘瑞国

数据支持:中原地产世家机构

●●●记者观察

投资要关注

消费模式的变化

与上期投资者王女士相比,吴女士作为一位专业人士,对房地产的理解力非常深,这是她的绝大多数投资都能获得不错回报的基础,其投资理念和标准非常清晰。而且随着市场变化不断调整,不断完善和成熟。但正是由于其过于专业和挑剔的眼光,也失去了一些具有巨大潜力的投资机会。

吴女士的投资经历告诉我们,买房投资首先要对这个行业高度熟悉,不能完全凭感觉和跟风。其次对投资对象的价值,要有自己独特的认知,尽量选择在二手房市场具有竞争力的房源。第三,明晰自己投资房产的收益方式,不要期望每套房产既能高价出租,又能赚取高溢价。第四,频繁炒房并不可取,尽量在物业价值达到高峰期之后才出手。第五,随时关注消费模式和生活模式的变化,寻找房地产市场新的投资机会点。

●●●读者反响

上期“投资故事”栏目推出后,受到读者的高度关注,很多人对栏目提出的“每一次买房都是投资”的观点表示认同。读者还提出关于投资的实质性问题。

来自重庆在高新区某服务部门工作的王先生,他最近在看双流白家和天府新城的房子,当前主要用于居住,长远考虑则作为一种投资。王先生问:现在是否可以购房?双流白家和天府新城哪里买房更好?

栏目观点:今年楼市突然升温,大半年的行情将存量房消化殆尽,目前市场供需呈现局部性和产品性失衡。开发商正在加推房源,预计明年上半年会有所缓解。如果不是急需购房,可以等待市场房源充足时再买。天府新城已进入强势腾飞期,九龙仓、新鸿基、中海、华润等品牌房企全面发力,后续空间较大,只是目前区域内房价较高。如果从居住便利性看,区域平台更低的双流白家选择性更强。

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