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中央表态未见松口 楼市限购不放松

2011-10-25 09:05  来源:每日经济新闻  点击:938

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房改至今已有十多年间,这期间我国经历了数次房地产调控,但都因“越调越涨”而被外界诟病。在本轮楼市调控的“深水期”,是否会再次半途而废?从近期高层的表态来看,调控政策似乎并没有放松的意思。

10月21日,国务院总理温家宝在广西南宁考察时指出,现阶段房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。

在本月18日,国家统计局新闻发言人盛来运表示,房地产是国民经济发展的重要支柱产业,要实时监控房地产的发展变化,进一步巩固房地产宏观调控的成果。

一周之内的两次表态均没有显示出松口之意,这也被外界解读为调控政策将维持现有的力度不放松,政策面从紧的局面还将持续一段时间。

中央表态未见“松口”

在本轮房地产市场调控中,10月是一个颇为关键的月份。截至本月,被称为“史上最严”的楼市调控已经持续了9个月的时间,不少地方政府和企业迫于压力,开始发出放松调控的诉求。

本月11日,广东佛山发布文件,放宽对四类情况的房屋限购,成为全国首个公开放松限购政策的城市。事件引起媒体广泛关注,但就在当天晚间,该政策便被紧急叫停。

本月21日,温家宝总理在考察广西房地产市场情况时也作出表态:目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。

中国房地产学会副会长陈国强向记者表示,从高层的表态中,“看不出任何调控放松的迹象”。

根据记者了解,海口、三亚等一些城市已经变相松绑“限购令”,限购政策在二三线城市的“扩军”也举步维艰。同时,一些房地产开发商呼吁,调控政策应“差别化”对待。

对此陈国强表示,楼市调控已进入“深水期”,效果初现,但反对声音也大,政策走向出现不确定。此时中央的表态没有松口的意思,意味着现有的政策力度还将持续一段时间。

限购“扩军”步伐艰难

“持续”未必意味着“加码”。至少在“限购令”的扩军上,有关方面的步伐仍较为缓慢。

今年7月12日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,提出房地产调控方向不动摇、调控力度不放松。同时强调,房价上涨过快的二三线城市也要限购。

但此后,仅有两个二三线城市作出“响应”。8月和9月,浙江台州、衢州先后出台限购政策,但因其限购范围有限,被指“敷衍了事”。另一些热点城市则干脆出台“限价令”,被市场分析人士认为是对限购予以规避,河北廊坊、山东烟台、广东韶关、辽宁丹东均在此列。

据统计,当前全国共有43个城市出台了限购政策,除35个直辖市、计划单列市和省会城市之外,仅有8个二三线城市纳入限购。

业内人士向记者表示,中央年终“问责”的标准是:是否完成年度房价控制目标,对广大二三线城市来说,限购与否并非硬指标。因此他认为,最终出台“限购令”的二三线城市不会太多。而在“限购令”将于年底到期的城市中,也有一些城市会选择自动终止。

不少观点认为,房价控制目标的签订表明,在中央与地方政府的博弈中,地方政府已渐渐掌握了主动权。这也使得地方政府可以在现有的框架之内,对政策做些微调。

事实上,尽管佛山限购被叫停被认为中央上收了制定限购政策的权限,但外界对限购“扩军”的预期仍不乐观。一种观点认为,不少二三线城市楼市处于起步阶段,外来投资需求较少,不宜启动限购。

专家也认为,当前实施的限购政策本身带有“一刀切”的强制色彩。包括佛山在内,不少二三线城市和省会城市都在扮演“陪太子读书”的角色。

信贷政策仍将“趋紧”

信贷方面的变数,对楼市却不是好消息。近期,在一线城市的个别银行将首套房贷利率上调至基准利率的1.1倍,这一范围又迅速扩大到不少二三线城市。

对此陈国强分析认为,银行信贷的发放总是呈现 “前松后紧”的局面,年底收紧贷款属正常调整。但同时也反映了银行对后市的谨慎判断。

国家统计局的数据显示,今年1~9月,房地产开发商本年度资金来源为6.19万亿元,同比增长22.7%。但自今年6月以来,个人按揭贷款已经连续4个月呈下跌趋势。

一种颇受认同的观点认为,销售回款是当前开发商最有效的资金渠道,而在“限购令”尚未解除的情况下,个人住房按揭贷款的收紧,将对企业的销售继续施加不良影响。

近期,富力、龙湖、中海等品牌房企旗下的项目出现降价现象,并引发业主“维权”。北京中原地产三级市场研究总监张大伟向 记者表示,未来还将有更多的房企加入降价行列,尤其是追求业绩的上市房企。

银监会主席刘明康近日也表示,最新房价压力测试显示,即使在最极端的房价下跌40%的情形下,银行业仍风险可控。而目前房价跌幅连10%都还没到。这一表态也被认为,无论首套房贷是否会调回至基准利率,房地产市场面临的信贷环境都将维持紧张局面,这也将加速房价拐点的出现。

相关数据显示得出,上个月70个大中城市房价平均环比涨幅仅为0.003%,几乎接近停涨。而在8月,这一数据为0.02%。几乎所有机构都在报告中据此得出结论:房价拐点已基本确立。

陈国强认为,一线城市的房价拐点已经出现,但由于房地产投资、施工面积、新开工面积等指标仍处于高位,价格拐点传导到广大二三线城市还需数月的时间。

“银十”楼市惨淡 八城市楼市成交量遭腰斩

在“银十”楼市惨淡的降价通道之中,八成城市的成交量出现了同比下跌,其中8个城市的同比跌幅达到50%以上。

10月24日,中国指数研究院发布最新报告显示,上周被监测的35个城市中,28个城市的楼市成交量同比下降,8个城市的成交量跌幅在50%以上。其中,长沙同比跌幅最大,达到76.43%;其次是扬州,同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌,其中深圳跌幅最大,达65.03%。

“从年初至今情况来看,重点城市中,苏州和天津成交面积同比2010年上涨,其余皆下跌。其中,苏州涨幅最大,达14.59%;重庆跌幅最大,达36.02%。”上述报告显示。

另外,当日来自北京市统计的最新数据显示,前三季度北京全市销售商品房915.8万平方米,同比下降8.3%。其中,销售商品住宅632.1万平方米,下降12%。与之形成鲜明对比的是,北京销售政策性住房面积197.6万平方米,增长1.2倍,这无疑也对商品房市场形成压力。

值得一提的是,就是在保障房成交量的支撑下,上周北京全市住宅成交总量达到3671套,环比前一周大幅上涨了近32%,但与去年同期相比仍下跌了31.5%。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示,上周北京有13个楼盘入市,供应住房4000余套。“供应的增加,促进了成交量的增加,10月末一手住宅成交有望继续回暖。”

“事实上,保障房增加导致上周北京住宅成交量明显上涨。”中原地产张大伟告诉记者,如果剔除保障房,上周北京商品房住宅合计签约为820套,环比上上周(剔除保障房后)成交的870套,依然下降了5%左右。

与此同时,来自链家地产的统计数据显示,截至10月23日,北京商品住宅存量达到117673套,创29个月以来最高。同时,周供销比达到2.8:1,同比、环比均增长近一倍。在库存严重积压的同时,供求比例正在逐渐扩大。

“截至目前,北京比较明显的大范围实质性降价还没有形成规模,但预计随着库存积压的增加和滞销情况的加剧,市场短期内会迎来一定程度的价格下调。”链家地产首席分析师张月说。

[责任编辑:陈颖臻]

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